Об украинских черноземах как о ценном активе особенно активно начали говорить после 1 июля 2021 года. Именно в этот день был открыт рынок земли, то есть появилась возможность купли-продажи участков сельскохозяйственного назначения.

Кто получил возможность покупать землю тогда и что изменилось сейчас? Можно ли считать земельную реформу в Украине успешной? Как на нее влияет полномасштабное вооруженное вторжение РФ? Если вы фермер, владелец пая или интересуетесь аграрной политикой государства, эта статья будет для вас особенно полезна.

Что такое рынок земли

Рынок земли – это совокупность правовых и экономических отношений, возникающих между физическими и юридическими лицами, государством, общинами и другими субъектами по поводу купли-продажи, аренды, обмена, наследования, дарения и залога земельных участков.

В аналитическом обзоре Киевской школы экономики (KSE) определены такие распространенные типы сделок с сельскохозяйственными землями в 4 квартале 2023 года:

  1. Наследование (40%).
  2. Аренда (43%).
  3. Купля-продажа (12%).

Площадь сделок аренды в совокупности превышает площадь сделок купли-продажи в 3,5 раза.

В законодательную базу, регулирующую рынок земли в Украине входят такие нормативно-правовые акты, как:

  • Земельный кодекс Украины;
  • Закон Украины №552-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об условиях обращения земель сельскохозяйственного назначения» от 31 марта 2020 года;
  • Постановление Кабинета Министров Украины №637 «Об утверждении Порядка осуществления проверки приобретателя или собственника земельного участка» от 16 июня 2021 года.

Согласно ч. 1 статьи 130 ЗК Украины, право собственности на участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать:

  • граждане Украины;
  • созданные и зарегистрированные в Украине юридические лица;
  • государство;
  • территориальные общины;
  • банки в порядке обращения взыскания на земельные участки как предмет залога.

Важно! Для иностранных частных лиц и компаний, лиц без гражданства земельный рынок Украины закрыт.

На момент написания этой статьи среди оснований приобретения права собственности на землю, кроме договора купли-продажи, есть также:

  • соответствующий государственный акт или свидетельство;
  • судебное решение, вступившее в законную силу;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор дарения и т.д.

Ситуация на украинском рынке земли

С 1 июля 2021 г. стартовал первый этап земельной реформы. Был отменен соответствующий мораторий, действовавший с марта 1992 года, и разрешена продажа земли в Украине. Таким образом, граждане Украины (физические лица) получили возможность приобрести до 100 гектаров.

По результатам недавнего исследования Киевской школы экономики, с момента открытия рынка было заключено 172,8 тыс. сделок купли-продажи совокупной площадью почти 380,5 тыс. га земли. И это составляет всего 1,08% сельскохозяйственных угодий на подконтрольных Украине территориях. Только 0,5% участков сменили свое целевое назначение после перехода в руки новых владельцев.

За более чем два года с момента открытия рынка земли в Украине ее стоимость выросла на 10%. По состоянию на декабрь 2023 года, согласно данным Opendatabot, в среднем гектар пашни стоит 40 662 грн. С экономической точки зрения рост стоимости означает повышение ликвидности земли и капитализации рынка, то есть увеличение потенциального объема кредитного финансирования (если рассматривать возможности передачи земли в залог). Но цена сельхозугодий в нашей стране еще далека от той, какой она есть в Западной Европе. В частности, в соседней Польше она выше в три раза.

Рынок земли во время войны

Полномасштабное вооруженное вторжение РФ задело практически каждого агрария. Но рынок земли во время войны продолжает работать, хотя и в несколько меньших размерах. Если до 24 февраля 2022 года в среднем ежедневно заключалось соглашений на 841 га, то к концу 2023 года — на 529 гектаров, то есть на 37% меньше. Но при этом в Харьковской, Донецкой, Запорожской, Луганской и Херсонской областях объемы проданной земли сократились на 73%, а в Ровенской, Закарпатской и Ивано-Франковской областях, наоборот, выросли на 58-80%.

По информации в Госгеокадастри Украины о рынке земельных ресурсов, общая площадь оборота земель по состоянию на декабрь 2023 года составляла 252 тыс. 900 га, а в декабре 2021 года — на уровне 565 тыс. 440 га.

Значительная часть сельскохозяйственных угодий вообще вышла из обращения, и это даже без учета временно оккупированных территорий. Также не принимаются во внимание перспективы участков, расположенных вблизи линии боевого столкновения, а также загрязненные взрывоопасными предметами.

Земельный рынок — это не та среда, какой она была до войны. Ни тип почвы, ни показатели плодородия и климатические условия использования сейчас не столь важны, как местонахождение участка.

На ценообразование сегодня влияют следующие факторы:

  • удаленность или приближенность к зоне боевых действий;
  • отсутствие или наличие поврежденного и засоренного поверхностного слоя почвы взрывоопасными предметами;
  • беспрепятственный доступ к участку и возможность его безопасной обработки.

Реформа рынка земельных ресурсов

Украина выбрала модель постепенной либерализации земельного правоотношения, чтобы максимально защитить интересы мелких аграриев, арендаторов, общин, других участников рынка.

Закон о рынке земли № 552-IX предусматривает следующие этапы земельной реформы:

  1. Разрешение на приобретение земли физическими лицами (гражданами Украины) не более 100 гектаров — с 1 июля 2021 года.
  2. Возможность покупки для юридических лиц и увеличение лимитов для физлиц до 10 тыс. га – с 1 января 2024 года.
  3. Отмена минимальной цены (не менее нормативной денежной оценки) земельных участков с 1 января 2030 года.

Что изменилось на рынке земли с 1 января 2024 года

С 1 января 2024 года покупка сельскохозяйственной пашни доступна не только для физлиц, но и для компаний. Земельный рынок в Украине будет еще больше капитализироваться. В частности, рост стоимости земли примерно ожидается на уровне 40%. В таких обстоятельствах теоретический объем кредитного финансирования может составить $17,5 млрд.

При этом не стоит игнорировать вероятные проблемы, которые могут сделать рынок земли 2024 года не очень гостеприимным. Прежде всего, речь идет о опасениях того, что маленькие землевладельцы будут поставлены в неконкурентное положение по сравнению с крупными компаниями (так называемыми латифундистами). У фермеров будет меньше возможностей купить землю, тем более при условии роста ее стоимости и снижения доходов в агросекторе во время полномасштабного вооруженного вторжения РФ.

Как урегулировать этот вопрос? Следует рассмотреть возможность взятия кредита. К примеру, правительство расширило программу «Доступные кредиты 5-7-9%». Аграриям, получившим кредит на приобретение земельных участков с целью ведения хозяйственной деятельности, предоставляется компенсация процентов.земельних ділянок з метою ведення господарської діяльності, надається компенсація відсотків.

Часто задаваемые вопросы о продаже земли в Украине

Сколько стоит 1 гектар земли сельскохозяйственного назначения

  • По информации Госгеокадастра Украины, на февраль 2024 года средняя стоимость 1 га отчужденных земельных участков достигла отметки в 39 620 грн.

Кто не может купить землю в Украине

  • Иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам, созданным и зарегистрированным за пределами нашего государства, украинский земельный рынок недоступен.

Источник: https://agroapp.com.ua/