Прошло почти четыре года, как Парламент упразднил мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. 

За это время ни один из мифов, которыми пугали украинцев на каждом шагу – так и не оправдался, хоть и было их немало. Все паи скупят иностранцы, украинцы останутся без ничего, или будут вынуждены продавать землю за бесценок, находящиеся в аренде земельные участки – заберут агрохолдинги и т.д.

На самом же деле за это время было продано не более 1% от общего количества земель с.-х. назначения, массовой распродажи не произошло, как и бешеного ажиотажа от новых участников рынка, зато он оказался устойчивым, последовательным, со всеми необходимыми законодательными предохранителями, действительно работающими даже несмотря на полномасштабное вторжение россии.

Это мы можем наблюдать как в разрезе первого этапа земельной реформы, так и второго, начавшегося с 1 января 2024 года, когда юридические лица, учрежденные гражданами Украины, получили право покупать земли с.-х. назначение.

Будем откровенны, делать комплексный анализ рынка достаточно непросто, учитывая его неравномерные условия: первый год, который был неполным, ведь начинался с июля, второй год – начало полномасштабного вторжения, когда почти пол года не работали реестры, третий год – функционирование несмотря , что война продолжается, наконец четвертый год – получение доступа юридическими лицами и изменение коэффициента индексации нормативной денежной оценки впервые за последние четыре года.

Несмотря на это, мы можем проследить, что как количество сделок, так и цена на земельные участки стабильно растет.

С момента открытия рынка и по состоянию на конец первого квартала 2024 года по договорам купли-продажи земельных участков, на которые распространялся мораторий, отчуждено 114 872 земельных участков общей площадью 347 185 га.

В 2021 году за период с 1.07.2021 по договорам купли-продажи отчуждено 27 696 земельных участков общей площадью 100 314 га. Средняя стоимость за 1 га составила 32 972 грн.

В 2022 году по договорам купли-продажи отчуждено 23 122 земельных участка общей площадью 69 242 га. Средняя стоимость за 1 га выросла до 34 202 грн. В 2023 году количество договоров купли-продажи достигло 40 850, а их общая площадь — 114 135 га. Средняя стоимость за 1 га – 38 804 грн.

По состоянию на сегодня, средняя стоимость за 1 га достигла 45 246 грн, общая площадь отчужденных участков составляет 70 280 га, речь идет о 23 204 участках и это только начало.

Из этого перечня юридическими лицами всего выкуплено 3 622 земельных участков общей площадью 11 610 га (первичная продажа – 2 924 земельных участков общей площадью 9 797 га, вторичная продажа — 628 земельных участков общей площадью 1  3 116 грн. Физические лица приобрели 19582 земельных участка общей площадью 58670га (1 га — 41510 грн).

Ключевым фактором ценообразования остается география по понятным причинам, поэтому высокие показатели ликвидности наблюдаются преимущественно в центральных и западных областях Украины. В разрезе регионов самые высокие цены на земельные участки с.-х. назначение в Ивано-Франковской – почти 79 тыс. грн за 1 га, Львовской – 66 235 тыс. грн, Тернопольской – 56 тыс. грн, Полтавской – 63 тыс. грн, Киевской – почти 60 тыс. грн.

Самые низкие – на территориях, охваченных боевыми действиями, а также в прифронтовых областях: Запорожской – 27 тыс. грн, Херсонской – 31 тыс. грн, Николаевской – 33 тыс. грн, Сумской – 34 тыс. грн и Донецкой – 34 тыс. грн.

Наибольшее количество земельных участков приобретено юридическими лицами в таких областях: Полтавская – 1037, Сумская – 496 и Житомирская – 354). Самая высокая средняя цена за 1 га при приобретении в собственность по договору купли-продажи юридическими лицами в таких областях: Одесской – 115 620 грн, Ивано-Франковской ― 110 721 грн и Ровенской ― 96 тыс. грн.

Так что мы видим в итоге?

По состоянию на сегодняшний день, за первый квартал 2024 года, количество совершенных сделок почти равно количеству сделок за неполный первый или второй год функционирования рынка, соглашения с юридическими лицами – составляют лишь пятую часть от общего количества сделок, наблюдается тенденция к вторичной продаже, когда юрлица выкупают земельные участки у собственных физических лиц.

Несмотря на войну в Украине рынок земель остается привлекательным и ликвидным источником инвестиций. Говорить о нем, как о вызове или предательстве в контексте малых фермеров – не стоит. Юридические лица в нынешних условиях не ставят целью массовую скупку земельных участков, чему предшествует достаточно логическое основание – отсутствие на это ресурсов.

Это связано как с непростыми условиями в украинском аграрном секторе, из-за войны войны, так и общими мировыми ценами на продукцию. Безусловно, три года были сложными, начало четвертого года – несмотря на неплохие показатели, еще не открылось в полной деловой активности, ведь ее следует ожидать осенью.

В то же время, рынок делает свое: количество заинтересованных участников растет, со своей стороны растут и цены, что не может не стимулировать арендные отношения. Поэтому рынок – это о перспективах и возможностях для землевладельцев, но никак о «не ко времени».

Источник: https://www.epravda.com.ua/