Первый квартал функционирования рынка земли для юридических лиц демонстрирует, что опасения о массовой скупке земель до сих пор остается опасением. Хотя участники рынка предостерегают, что делать выводы рано.
Ретроспектива рынка земли этому подтверждение: первый этап стартовал в середине года и с определенными ограничениями, второй год — начало полномасштабного вторжения и отсутствие работы реестра, третий год хоть и полный, но аграрии из-за логистических проблем столкнулись с нехваткой ликвидных средств, на четвертый год к рынку присоединились юридические лица изменился коэффициент индексации нормативной денежной оценки, однако и ситуация в агросекторе с финансированием не улучшилась.
В целом, украинское сельское хозяйство обросло таким количеством мифов, которые мы сами генерируем, и которые потом сложно объяснить европейским коллегам, отмечает генеральный директор ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Олег Хоменко. К примеру, о том, что в Украине землей владеют граждане США, Саудовской Аравии и других стран.
С точки зрения крупного агрохолдинга, «ТАС Агро» говорят, что открытие второго этапа рынка земли не оказало значительного влияния на земельный банк, ведь смена собственника земельного участка не прекращает права аренды пая, арендующего агрохолдинг. В то же время директор департамента по земельным вопросам Елена Шевченко констатирует, что количество арендодателей, желающих продать свои земельные участки, незначительно, продажа земельных участков не стала массовым явлением.
Между тем в Опендатаботе, ссылаясь на данные Государственного земельного кадастра, посчитали, что бизнес продал почти 1,3 тыс. га земли после открытия второго этапа рынка. Однако не следует все воспринимать однозначно. Глава Центра анализа политики «Содержание» Эллина Юрченко напоминает, что украинские бенефициары юридических лиц еще до открытия рынка земли могли приобрести землю только с ограничением в 100 га. В настоящее время лимит увеличился до 10 тыс. га, поэтому, возможно, компании таким образом оптимизируют свое количество собственников земли и дальше продолжают покупать землю на физических лиц.
Если же посмотреть на статистику, то в ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» подсчитали, что за январь-март 2024 в Украине:
- было заключено 121 171 соглашение купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- совокупная площадь проданных земельных участков составила 90063 га;
- средняя цена за 1 га земли составила 40017 грн.
Стоимость земли в разрезе регионов отличается, и логично, что чем дальше проведения боевых действий, тем земля дороже. Это Львовская, Ивано-Франковская области, а также в тройке Киевщина из-за близости к столице. В то время как самая низкая стоимость земли в Сумской, Херсонские.
В «ТАС Агро», который на 2024 год обрабатывает земельные участки в Киевской, Винницкой, Черниговской, Сумской, Кировоградской, Николаевской, Волынской и Львовской областях, отмечают, что рынок приблизился к стабилизации цены. По данным Елены Шевченко, средняя стоимость земли сельскохозяйственного назначения составляет около $2 тыс./га, однако есть населенные пункты, где в результате конкуренции (продуктивности земель) аграрии предлагают и более высокие цены.
Здесь следует напомнить, что, согласно действующему законодательству, цена в договоре купли-продажи земельного участка устанавливается по договоренности сторон, но не может быть меньше ее нормативной денежной оценки.
Согласно данным УКАБ, наибольшее количество сделок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения за январь-март 2024 года было заключено в следующих областях:
- Винницкая — 8583 сделки;
- Тернопольская — 7 511 сделок;
- ХХмельницкая — 7 877 сделок;
- Киевская — 7 098 сделок;
- Кировоградская -4 042 сделки.
Наименьшее количество сделок купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения за январь-март 2024 года было заключено в следующих областях:
- Донецка — 839 сделок.
- Луганская — 19 сделок;
- Волынская — 12 сделок;
- Черниговская — 12 соглашений;
В Министерстве аграрной политики и продовольствия делают выводы, что за четыре года земельной реформы рынок остается привлекательным и ликвидным источником инвестиций. Координатор земельного комитета УКАБ Игорь Лисецкий предостерегает, что неопределенность является предостережением потенциальных инвесторов и может замедлять развитие рынка земли.
В то же время генеральный директор «РОСТОК-ХОЛДИНГ» Дмитрий Купавцев добавляет, что на сегодняшний день у компании не возникает вопрос приобретения земли, он отложен, пока в регионе не будет стабильности и безопасности.
Опрошенные AgroPortal.ua юридические компании, бенефициарными владельцами которых иностранцы, подтверждают, что заинтересованы иметь землю в собственности. Как один из примеров приводят строительство системы ирригации и орошения, требующей серьезных инвестиций. Однако в дальнейшем работают в действующем юридическом поле с долгосрочной арендой.
Изменений в отношениях с пайщиками от старта полноценного рынка земли не наблюдалось, отмечает начальник юридического отдела компании Cygnet Дмитрий Барабин, где бенефициарными владельцами являются иностранцы. В Агро-Регионе тоже подтверждают, что работа с пайщиками с открытием полноценного рынка земли не претерпела изменений. Отдельные сложности, по словам директора земельного департамента Группы компаний Агро-Регион Виктора Сусловца, возникают, если у владельцев земельных участков ожидания по размеру арендной платы больше рыночных. В ТАС Агро также не имеют права покупать паи, однако компания инвестировала в расширение земельного банка в западных областях, держа баланс на довоенном уровне.
Что же касается динамики рынка, то никто не берется прогнозировать, ведь все будет зависеть от продолжительности боевых действий и общего состояния экономики, а также вступят ли в игру крупные компании, бенефициарными владельцами которых являются иностранцы.
Источник: https://agroportal.ua/