Про українські чорноземи як про цінний актив особливо активно почали говорити після 1 липня 2021 року. Саме цього дня було відкрито ринок землі, тобто з’явилася можливість купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення. 

Хто отримав змогу купувати землю тоді та що змінилося зараз? Чи можна вважати земельну реформу в Україні успішною? Як на неї впливає повномасштабне збройне вторгнення РФ? Якщо ви фермер, власник паю або цікавитеся аграрною політикою держави, ця стаття буде для вас особливо корисною.

Що таке ринок землі

Ринок землі — це сукупність правових та економічних відносин, що виникають між фізичними та юридичними особами, державою, громадами та іншими суб’єктами з приводу купівлі-продажу, оренди, обміну, спадкування, дарування та застави земельних ділянок.

В аналітичному огляді Київської школи економіки (KSE) визначено такі найпоширеніші типи правочинів із сільськогосподарськими землями у 4 кварталі 2023 року: 

  1. Спадкування (40%).
  2. Оренда (43%).
  3. Купівля-продаж (12%). 

Площа угод оренди в сукупності перевищує площу угод купівлі-продажу у 3,5 рази.

До законодавчої бази, що врегульовує ринок землі в Україні входять такі нормативно-правові акти, як:

  • Земельний кодекс (ЗК) України;
  • Закон України № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» від 31 березня 2020 року;
  • Постанова Кабінету Міністрів України № 637 «Про затвердження Порядку здійснення перевірки набувача або власника земельної ділянки» від 16 червня 2021 року.

Відповідно до ч. 1 статті 130 ЗК України, право власності на ділянки сільськогосподарського призначення можуть набувати:

  • громадяни України;
  • створені та зареєстровані в Україні юридичні особи;
  • держава;
  • територіальні громади;
  • банки в порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави.

Важливо! Для іноземних приватних осіб і компаній, осіб без громадянства земельний ринок України закритий.

На момент написання цієї статті серед підстав набуття права власності на землю, крім договору купівлі-продажу, є також:

  • відповідний державний акт чи свідоцтво;
  • судове рішення, що набрало законної сили;
  • свідоцтво про право на спадщину;
  • договір дарування тощо.

Ситуація на українському ринку землі

З 1 липня 2021 року стартував перший етап земельної реформи. Було скасовано відповідний мораторій, який діяв ще з березня 1992 року, та дозволено продаж землі в Україні. Таким чином, громадяни України (фізичні особи) отримали змогу придбавати до 100 гектарів.

За результатами нещодавнього дослідження Київської школи економіки, з моменту відкриття ринку було укладено 172,8 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею майже 380,5 тис. га землі. І це становить лише 1,08% сільськогосподарських угідь на підконтрольних Україні територіях. Тільки 0,5% ділянок змінили своє цільове призначення після переходу до рук нових власників. 

За понад два роки з моменту відкриття ринку землі в Україні її вартість зросла на 10%. Станом на грудень 2023 року, згідно з даними Opendatabot, в середньому гектар ріллі коштує 40 662 грн. З економічної точки зору зростання вартості означає підвищення ліквідності землі та капіталізації ринку, тобто збільшення потенційного обсягу кредитного фінансування (якщо розглядати можливості передачі землі в заставу). Але ціна сільгоспугідь в нашій країні ще далека від тої, якою вона є в Західній Європі. Зокрема, в сусідній Польщі вона вища втричі.

Ринок землі під час війни

Повномасштабне збройне вторгнення РФ зачепило практично кожного аграрія. Але ринок землі під час війни продовжує функціонувати, хоча й у дещо менших обсягах. Якщо до 24 лютого 2022 року в середньому щоденно укладалось угод на 841 га, то на кінець 2023 року — на 529 гектарів, тобто на 37% менше. Але при цьому в Харківській, Донецькій, Запорізькій, Луганській і Херсонській областях обсяги проданої землі скоротилися на 73%, а в Рівненській, Закарпатській та Івано-Франківській областях — навпаки зросли на 58-80%.

За інформацією в Держгеокадастрі України про ринок земельних ресурсів, загальна площа обороту земель станом на грудень 2023 року складала 252 тис. 900 га, а у грудні 2021 року — на рівні 565 тис. 440 га.

Значна частка сільськогосподарських угідь взагалі вийшла з обігу, і це навіть без урахування тимчасово окупованих територій. Також не беруться до уваги перспективи ділянок, які розташовані поблизу лінії бойового зіткнення, а також забруднені вибухонебезпечними предметами.

Земельний ринок — це не те середовище, яким воно було до війни. Ані тип ґрунту, ані показники родючості та кліматичні умови використання зараз не є настільки важливими, як місцезнаходження ділянки. 

На ціноутворення сьогодні впливають наступні чинники:

  • віддаленість чи наближеність до зони бойових дій;
  • відсутність чи наявність пошкодженого та засміченого поверхневого шару ґрунту вибухонебезпечними предметами;
  • безперешкодний доступ до ділянки та можливості її безпечного обробітку.

Реформа ринку земельних ресурсів

Україна обрала модель поступової лібералізації земельних правовідносин, щоб максимально захистити інтереси дрібних аграріїв, орендарів, громад, інших учасників ринку. 

Закон про ринок землі № 552-IX передбачає наступні етапи земельної реформи:

  1. Дозвіл на придбання землі фізичними особами (громадянами України) не більш ніж 100 гектарів — з 1 липня 2021 року.
  2. Можливість купівлі для юридичних осіб та збільшення лімітів для фізосіб до 10 тис. га — з 1 січня 2024 року.
  3. Скасування мінімальної ціни (не менше нормативної грошової оцінки) земельних ділянок — з 1 січня 2030 року.

Що змінилося на ринку землі з 1 січня 2024 року

З 1 січня 2024 року купівля сільськогосподарської ріллі доступна не тільки для фізосіб, але й для компаній. Земельний ринок в Україні ще більше капіталізуватиметься. Зокрема, зростання вартості землі приблизно очікується на рівні 40%. За таких обставин теоретичний обсяг кредитного фінансування може скласти $17,5 млрд.

При цьому не варто ігнорувати ймовірні проблеми, що можуть зробити ринок землі 2024 не дуже гостинним. Насамперед ідеться про побоювання того, що маленькі землевласники будуть поставлені в неконкурентне становище у порівнянні з великими компаніями (так званими латифундистами). У фермерів буде менше можливостей купити землю, тим паче за умов зростання її вартості та зниження прибутків в агросекторі під час повномасштабного збройного вторгнення РФ.

Як урегулювати це питання? Варто розглянути можливість взяття кредиту. Наприклад, уряд розширив програму «Доступні кредити 5-7-9%». Аграріям, які отримали кредит на придбання земельних ділянок з метою ведення господарської діяльності, надається компенсація відсотків.

Часті питання про продаж землі в Україні

Скільки коштує 1 гектар землі сільськогосподарського призначення

  • За інформацією Держгеокадастру України, станом на лютий 2024 року середня вартість 1 га відчужених земельних ділянок досягла позначки у 39 620 грн.

Хто не може купити землю в Україні

  • Іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам, що створені та зареєстровані поза межами нашої держави, український земельний ринок недоступний.

Джерело: https://agroapp.com.ua/